Kira Hukuku ve Tahliye Davaları Nedir?
Kira hukuku ev ya da çatılı iş yeri sahipleri ile kiracılar arasındaki ilişkiyi ve uyuşmazlıkları konu edinir.
Kira hukukunun çalışma alanına giren ve en sık rastlanan uyuşmazlıklar tahliye süreçleri ile ilgilidir. Ev ya da iş yeri sahiplerinin, kiracılarını hangi koşullarda tahliye edeceğini ilişkin esaslar kira hukukunda düzenlenmiştir.
Mülk Sahipleri Kiracıları İçin Hangi Durumlarda Tahliye Davası Açabilir?
Bu konuda en temel husus, her iki tarafın da anlaşarak altına imza attıkları kira sözleşmelerinin maddelerine uyulup uyulmadığıdır.
Kiracı kira sözleşmesinde belirttiği kira ödemelerini ödemiyor, aksatıyor ya da kanunlara uygun olarak belirlenmiş kira artış oranını sonradan kabul etmiyorsa, aylık kiralarını ödemiyorsa, komşularını rahatsız ediyorsa, mülke kasıtlı olarak zarar veriyorsa ya da konutun kullanımında özenli davranmıyorsa şeklinde genelleyebiliriz.
Bu durumların her biri için çeşitli hukuki yollar seçilerek kiracıların tahliyesi gerçekleştirilebilir.
Kira Hukuku Daha Çok Kiracıdan Yanadır
Kira hukuku, genel yorum olarak değerlendirildiğinde kiracıdan yanadır. Bu düşüncenin en somut örneği kira süresine ilişkin maddelerdir. Eğer bir kiracı kira sözleşmesinde kabul ettiği esaslara uygun hareket ediyorsa, kira hukukuna göre ev sahibi sözleşmenin bitiminden önce kiracısını tahliye edemez.
Kiracı, kendi rızasıyla ev ya da iş yerini tahliye edeceğini 15 gün önceden ev sahibine bildirmediği sürece kiracıyı mülkten çıkarmak söz konusu değildir. Kiracı, kira sözleşmesiyle birlikte yazılı bir şekilde tahliye taahhüdü vermişse bu durum geçerli değildir.
10 yıllık süreyi dolduran kiracı, ev sahibinin bir sonraki yenileme döneminden 3 aydan önce kendisine kira sözleşmesi fesih talebi göndermesi durumunda ev ya da iş yerini tahliye etmek durumundadır.
Kaç Çeşit Kira Sözleşmesi Vardır?
Kira sözleşmesi, 2 çeşittir. Yazılı kira sözleşmesi ve sözlü kira sözleşmesi vardır. Yazılı kira sözleşmesi ise belirli süreli kira sözleşmesi ve belirsiz süreli kira sözleşmesi olarak ikiye ayrılır.
Yazılı kira sözleşmesi; yazılı şekilde yapılan sözleşmedir. Noter huzurunda yapılır. Kirası mevzu olan mal ile ilgili her türlü kira şartları bu sözleşmede yer alır.
Belirli süreli kira sözleşmesi; kiraya verilecek olan malın ya da ürünün kira başlangıç ve bitiş tarihlerini içerir. Eğer sözleşme uzatılacak ise her yıl tekrar yenilenmesi gerekir.
Belirsiz süreli kira sözleşmesinin kira başlangıç tarihi bellidir fakat bitiş tarihi belli değildir. Dolayısıyla uzatılması için herhangi bir yenileme işlemi yapılması gerekmez.
Sözlü Kira Sözleşmesi Nedir?
Sözlü kira sözleşmesi, söz ile yapılan sözleşmedir. Dolayısı ile sözleşmede taraflardan herhangi biri itiraz edeceği zaman ispat bakımından zorluklar çekebilir. Yazılı kira sözleşmesi noter huzurunda yapıldığı ve şartları net bir şekilde belirtildiği için; sözleşmenin içeriğine herhangi bir itiraz yapılamaz fakat bu durum sözlü kira sözleşmeleri için geçerli değildir.
Kira Sözleşmesi Kaç Aylık Olur?
Kira sözleşmesinin kaç aylık olabileceğine dair kanunlar kapsamında bir kısıtlama yoktur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında; kira sözleşmeleri, belirli ve belirli olmayan süreler için yapılabilir. Fakat bu belirli süre tamamen mülk sahibi ve kiracının belirleyeceği süreye bağlıdır.
Kanunlar kapsamında bu konuda bir sınırlandırma yoktur. 6 aylık kira sözleşmesi yapılabileceği gibi 1 yıllık da yapılabilir. 36 aylık bir kira sözleşmesi de tarafların onay vermesi halinde yapılabilir. Ancak çoğunlukla kira sözleşmelerinin 12 aylık olarak hazırlanmasına rastlanır.
Belirli Süreli Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır?
Belirli süreli kira sözleşmesinin hazırlanması için kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihinin sözleşmeye eklenmesi gereklidir. Konutlar için kira sözleşmelerinin her yıl yenilenmesine karşın iş yerleri için durum kiraya verenin inisiyatifinde biraz daha farklıdır. İş yerleri konutlara göre daha fazla masraf ve yatırım yapılan yerler olduğu için genelde kira sözleşmeleri daha uzun süreli yapılır. Bu bir nevi kiracının o mülke harcadığı parayı güvence altına alması için tercih edilen bir durumdur.
Ev Sahibinin İhtiyaç Duyması Halinde Tahliye Davaları
Eğer ev sahibinin kiraladığı konuta kendisinin, eşinin, alt soyunun, üst soyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişinin ihtiyacı olduğunu hukuki olarak ispatlaması durumunda kiracının tahliyesini talep edebilir.
Süreli sözleşmelerde, ev sahibi sözleşmenin bitiminden itibaren bu isteğini kiracısına yazılı olarak bildirmelidir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kanunlardaki feshi sürelerine uyulması durumunda en az 1 ay öncesinde kiracıya bu talep iletilmelidir.
İhtiyaç nedeniyle açılan kiracı tahliye davasını kazanan ev ya da iş yeri sahibi hukuken haklı bir sebep olmadığı sürece, aynı evi 3 yıl içerisinde bir başkasına kiralayamaz. Kiralar ve kiracı da bu durumu mahkemeye taşırsa, kiracının zararı ev sahibi tarafından karşılanmak zorundadır.